Самовольная постройка: новые правила с 1 сентября 2015 года

В статью 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» внесли существенные изменения, которые вступят в силу 1 сентября (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»; далее ‒ Закон № 258-ФЗ):

1) только здания, сооружения или другие строения будут признаваться самовольной постройкой;

2) даже незначительное нарушение норм будет основанием для признания постройки самовольной;

3) существенно усложнится порядок признания права собственности на самовольную постройку;

4) органы местного самоуправления смогут снести самовольную постройку без суда.

Только здания, сооружения или другие строения будут признаваться самовольной постройкой

Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, становится закрытым. С 1 сентября 2015 года это могут быть только: здания, сооружения или другие строения.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество», к которому относятся объекты незавершенного строительства. Следуя логике, установленной в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объекты, строительство которых не завершено, – это не здание, не строение, не сооружение, то есть это самостоятельный вид недвижимости. Исходя из этого можно предположить, что законодатель хочет исключить возможность узаконить объект незавершенного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Часть 1 статьи 222 до 1 сентября 2015 года

Часть 1 статьи 222 после 1 сентября 2015 года

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Даже незначительное нарушение норм будет основанием для признания постройки самовольной

Законодатель исключил слово «существенным» в контексте нарушений градостроительных и строительных норм и правил. До 1 сентября 2015 года только существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил могут стать основанием для признания постройки самовольной. С 1 сентября 2015 года объекты, возведенные даже с незначительными нарушениями этих норм, могут быть признаны самовольными постройками.

Существенно усложнится порядок признания права собственности на самовольную постройку

С 1 сентября 2015 года для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность трех условий.

Помимо этих трех условий (одно из которых есть и в старой редакции статьи) можно выделить еще одно требование, которое применяется на практике и отражено в абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Речь идет о том, что суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, то правомерно ли он это сделал.

Часть 3 статьи 222 до 1 сентября 2015 года

Часть 3 статьи 222 после 1 сентября 2015 года

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:· если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;· если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления смогут снести самовольную постройку без суда

Законодатель дополнил статью 222 Гражданского кодекса РФ новой частью 4, в которой указал, что органы местного самоуправления городского округа или муниципального района могут принять решение о сносе самовольной постройки, если она построена на участке, который расположен:

в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);
на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В зависимости от того, известно ли лицо, которое возвело объект, будет различаться порядок действий.

Застройщик известен

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления направляет лицу, который возвело объект, копию решения. В нем должен быть указан срок для сноса самовольной постройки, который не может составлять более 12 месяцев.

Застройщик не известен

В течение семи дней со дня принятия решения орган местного самоуправления обязан:

опубликовать сообщение о планируемом сносе самовольной постройки;
разместить на официальном сайте сообщение о планируемом сносе самовольной постройки;
разместить на информационном щите в границах участка, на котором создана самовольная постройка, сообщение о планируемом сносе самовольной постройки.

Если орган местного самоуправления не выявит застройщика, то он может за свой счет снести самовольную постройку. Срок сноса – не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления сообщения о планируемом сносе постройки.